quarta-feira, 22 de janeiro de 2014

NÃO EXISTE BOLHA IMOBILIÁRIA NO BRASIL



Embora a recente explosão da procura de investidores por fundos imobiliários tenha levantado preocupações sobre um excesso de valorização dos preços de imóveis, especialistas descartam o risco de uma bolha no setor. Ao contrário, na opinião de gestores, a indústria que esse tipo de aplicação movimenta está apenas aquecendo os motores e ainda encontra muito espaço para crescer no Brasil.

 
Para Diego Fonseca, da área de Produtos Imobiliários e Operações Estruturadas do private banking do Credit Suisse Hedging-Griffo (CSHG), o que acontece no mercado é um aumento das preocupações com algumas questões típicas do mercado imobiliário, mas não tem a ver com bolha.  Fonseca participou de debate sobre a indústria de fundos imobiliários durante o sétimo Congresso Anbima de Fundos de Investimentos, que começou ontem e vai até hoje em São Paulo. “Temos visto alguns preços começando a subir e algumas situações de vacância em imóveis têm aparecido, aumentando a preocupação dos investidores”, afirmou.


De acordo com ele, se houvesse uma situação de bolha no mercado, ela estaria ligada, provavelmente, a imóveis residenciais, que dificilmente entram na carteira de ativos dos fundos imobiliários. “Quando pensamos em imóveis comerciais, para renda, a bolha não entra nos questionamentos, e sim, situações como a acomodação dos preços e o nível de vacância”.  Para Rodrigo Machado, sócio da corretora XP Investimentos, o mercado imobiliário está longe de viver uma situação de bolha. “Bolhas pressupõem alavancagem dos investidores, que pressupõem endividamento”, observa. “Mas o endividamento ainda é baixo no Brasil, com o crédito imobiliário ainda representando menos de 4% do PIB.”

Segundo o executivo, contudo, vale observar a questão geográfica no Brasil. Ele afirma que o país, de proporções continentais, ainda apresenta realidades distintas. “Pode acontecer que alguns segmentos, em determinadas regiões, estejam supervalorizados, como é o caso do mercado residencial no Rio de Janeiro, que é um ponto fora da curva.” Isso não significa, na visão do executivo, que o mercado enfrente uma situação de bolha.

 
Potencial

O potencial de crescimento do segmento de fundos imobiliários é destacado por Fonseca, do CSHG. Ele lembra que o setor de private banking foi o primeiro a ter uma presença maior nos fundos imobiliários. “Alguns privates começaram a investir e alocar seus recursos nos fundos, e um volume muito grande vinha desse segmento”, diz.


Segundo ele, atualmente, do total de recursos do segmento private no Brasil, menos de 1%, ou o equivalente a cerca de R$ 9 bilhões, estão em fundos de investimentos. “Em economias desenvolvidas, como a alemã, esse percentual chega a cerca de 13%, o que nos mostra que ainda há muito espaço para crescer.  Os preços dos imóveis chegaram a um topo e o que acontece nestes casos é uma acomodação.  É diferente de uma bolha, que implica na queda vertiginosa dos preços de imóveis.  Bolha imobiliária só acontece em países desenvolvidos onde o déficit habitacional é baixo, como foi em 2008 nos EUA.  Em países onde o déficit é alto, como na China, Brasil, África do Sul, México e Índia é impossível acontecer.  Isto segue a lei econômica mais básica que é a lei da oferta e procura.   Quando o déficit habitacional no Brasil chegar a patamares de países desenvolvidos e os preços continuarem a subir, aí então é preciso ficar cauteloso.  Pode acontecer, não descarto, mas vai demorar uns 15 anos para acontecer. "


O gerente executivo da divisão de Mercado de Capitais e Investimentos do Banco do Brasil (BB), Leonardo Silva de Loyola Reis, enxerga outro potencial além do de crescimento. “Há uma grande curva de aprendizado em curso neste exato momento”, disse. O BB fez, no fim do ano passado, a oferta do ano nesse mercado. O fundo imobiliário de agências do banco, o BB Progressivo, atraiu 46 mil pessoas e arrecadou R$ 1,5 bilhão.


De acordo com Reis, dois terços do volume captado na oferta veio do segmento private, e um terço dos investidores nas faixas inferiores de renda. “No private há entendimento melhor entre diferenciação dos tipos de fundo, os riscos, mas, à medida que se afasta desse segmento, existe um espaço ainda maior para crescimento do mercado, porque os investidores dos níveis inferiores de renda ainda não entendem bem os fundos imobiliários”, observou.



"Portanto, caros leitores do Blog, não deixem de investir nos fundos imobiliários, principalmente agora com preços caindo devido a um pânico passageiro.  Existem alguns excelentes fundos imobiliários que estão com DY acima de 12% e rumando para 13%.  Não percam a chance de investir em algo que dará retorno do capital em menos de 8 anos.  Preços de Fundos podem cair e continuar caindo ainda mais até um ponto,  mas o preço dos aluguéis, regidos por contratos de 5 - 10 anos não. O retorno dos FIIs está diretamente relacionado aos aluguéis, e com o déficit imobiliário atual, principalmente nos imóveis comerciais, que está em torno de 65% no país, é praticamente impossível sequer, sonhar com a existência de bolha imobiliária no Brasil.  Nunca se esqueçam do efeito dos juros compostos".














6 comentários:

  1. http://www.youtube.com/watch?feature=player_embedded&v=8lpSnECTKW8

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  2. Vamos primeiro deixar a Bolha acontecer. Quando acontecer eu vou admitir meu erro e prestar reverência a você. Se não acontecer então você presta reverência a mim. Vamos combinar assim.

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    1. Não disse que há bolha, apesar de considerar RJ, SP e BSB bolhudos. No entanto, atente ao que você escreveu no 1o parágrafo:

      "especialistas descartam o risco de uma bolha no setor. Ao contrário, na opinião de gestores, a indústria que esse tipo de aplicação movimenta está apenas aquecendo os motores e ainda encontra muito espaço para crescer no Brasil."

      E atente ao vídeo, os vááááários especialistas falando.....

      Muita calma nessa hora.....

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  3. Sim Dimarcinho. Mas este mesmo especialista previu uma queda vertiginosa de mais de 30% na Bolsa NYSE em 2010 e não aconteceu ( Veja Isto É Dinheiro - Edição de Novembro de 2009 ), e disse em outra entrevista para a Revista Exame em 2010 que iria estourar EM BREVE uma bolha imobiliária no Brasil e no México. Estas previsões não acertadas as pessoas esqueceram. Este cara faz 100 previsões, destas 100 ele tem chance de acertar 2. As que ele acerta são coroadas durante semanas na mídia. As outras as pessoas esquecem. Eu também Dimarcinho, se prever que vai chover próximo mês tenho 70% de chance de acertar, só não digo o dia.

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    1. Rapaz, tudo que ele falou neste vídeo aconteceu EXATAMENTE igual.

      E a questão não é a previsão em si. A questão são os fundamentos por trás da previsão. O vídeo que coloquei você ele dá n+1 argumentos, enquanto os outros não dão nenhum!!!!!!! Isso q impressiona....

      []s!

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  4. Eu concordo Dimarcinho, mas tem uma coisa que não bate. Os valores dos alugueis não estão altos. Na minha cidade um AP residencial de R$ 150.000 é alugado a R$ 800,00 reais ao mês (o que dá uma relação Dividend Yeld de 5,33% a.a). A procura por aluguel é muito maior do que a procura por compra. É muito difícil o valor do aluguel cair 50%, pois existe uma lei explicando a relação aluguel/salários, e de acordo com esta lei elas estão equilibradas. Então vejamos o que pode acontecer:

    1 - Pode ocorrer (como você falou) uma desvalorização no preço do imóvel como no subprime americano e ele desabar na mais pessimistas das hipóteses 50%.

    2 - Pode ocorrer uma valorização menor do que ocorria anteriormente no valor dos imóveis.

    3 - Pode ocorrer uma estagnação nos preços de maneira que os valores dos imóveis nem subam e nem caiam.

    Bem, vamos a hipótese que nos interessa que é a Nr.1, pois as outras não afetam o investidor no valor do patrimônio. Vamos pegar como exemplo os imóveis dos FII cuja relação DY chega em alguns casos há 11%. Agora raciocine você mesmo! O que acontecerá se os valores das cotas (que refletem o valor patrimonial do imóvel) desabar? Vamos ter DY na faixa de 19%, 23% ? Porque é certo que o aluguel não vai desabar, pois o aluguel segue a lei da oferta e procura e depende muito da quantidade de imóveis comerciais disponíveis para um público sedento de escritórios que está crescendo ( advogados, contadores, odontólogos etc).

    Eu compraria um FII que estivesse dando 19% de DY, sem piscar, principalmente depois da bolha estourar, quando os preços tivessem caido até o fundo. Você não ?

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