NÃO EXISTE BOLHA IMOBILIÁRIA NO BRASIL

Embora a recente explosão da procura de investidores por fundos imobiliários tenha levantado preocupações sobre um excesso de valorização dos preços de imóveis, especialistas descartam o risco de uma bolha no setor. Ao contrário, na opinião de gestores, a indústria que esse tipo de aplicação movimenta está apenas aquecendo os motores e ainda encontra muito espaço para crescer no Brasil.

 

Para Diego Fonseca, da área de Produtos Imobiliários e Operações Estruturadas do private banking do Credit Suisse Hedging-Griffo (CSHG), o que acontece no mercado é um aumento das preocupações com algumas questões típicas do mercado imobiliário, mas não tem a ver com bolha.  Fonseca participou de debate sobre a indústria de fundos imobiliários durante o sétimo Congresso Anbima de Fundos de Investimentos, que começou ontem e vai até hoje em São Paulo. “Temos visto alguns preços começando a subir e algumas situações de vacância em imóveis têm aparecido, aumentando a preocupação dos investidores”, afirmou.

De acordo com ele, se houvesse uma situação de bolha no mercado, ela estaria ligada, provavelmente, a imóveis residenciais, que dificilmente entram na carteira de ativos dos fundos imobiliários. “Quando pensamos em imóveis comerciais, para renda, a bolha não entra nos questionamentos, e sim, situações como a acomodação dos preços e o nível de vacância”.  Para Rodrigo Machado, sócio da corretora XP Investimentos, o mercado imobiliário está longe de viver uma situação de bolha. “Bolhas pressupõem alavancagem dos investidores, que pressupõem endividamento”, observa. “Mas o endividamento ainda é baixo no Brasil, com o crédito imobiliário ainda representando menos de 4% do PIB.”

Segundo o executivo, contudo, vale observar a questão geográfica no Brasil. Ele afirma que o país, de proporções continentais, ainda apresenta realidades distintas. “Pode acontecer que alguns segmentos, em determinadas regiões, estejam supervalorizados, como é o caso do mercado residencial no Rio de Janeiro, que é um ponto fora da curva.” Isso não significa, na visão do executivo, que o mercado enfrente uma situação de bolha.

 

Potencial

O potencial de crescimento do segmento de fundos imobiliários é destacado por Fonseca, do CSHG. Ele lembra que o setor de private banking foi o primeiro a ter uma presença maior nos fundos imobiliários. “Alguns privates começaram a investir e alocar seus recursos nos fundos, e um volume muito grande vinha desse segmento”, diz.

Segundo ele, atualmente, do total de recursos do segmento private no Brasil, menos de 1%, ou o equivalente a cerca de R$ 9 bilhões, estão em fundos de investimentos. “Em economias desenvolvidas, como a alemã, esse percentual chega a cerca de 13%, o que nos mostra que ainda há muito espaço para crescer.  Os preços dos imóveis chegaram a um topo e o que acontece nestes casos é uma acomodação.  É diferente de uma bolha, que implica na queda vertiginosa dos preços de imóveis.  Bolha imobiliária só acontece em países desenvolvidos onde o déficit habitacional é baixo, como foi em 2008 nos EUA.  Em países onde o déficit é alto, como na China, Brasil, África do Sul, México e Índia é impossível acontecer.  Isto segue a lei econômica mais básica que é a lei da oferta e procura.   Quando o déficit habitacional no Brasil chegar a patamares de países desenvolvidos e os preços continuarem a subir, aí então é preciso ficar cauteloso.  Pode acontecer, não descarto, mas vai demorar uns 15 anos para acontecer. "

O gerente executivo da divisão de Mercado de Capitais e Investimentos do Banco do Brasil (BB), Leonardo Silva de Loyola Reis, enxerga outro potencial além do de crescimento. “Há uma grande curva de aprendizado em curso neste exato momento”, disse. O BB fez, no fim do ano passado, a oferta do ano nesse mercado. O fundo imobiliário de agências do banco, o BB Progressivo, atraiu 46 mil pessoas e arrecadou R$ 1,5 bilhão.

De acordo com Reis, dois terços do volume captado na oferta veio do segmento private, e um terço dos investidores nas faixas inferiores de renda. “No private há entendimento melhor entre diferenciação dos tipos de fundo, os riscos, mas, à medida que se afasta desse segmento, existe um espaço ainda maior para crescimento do mercado, porque os investidores dos níveis inferiores de renda ainda não entendem bem os fundos imobiliários”, observou.

"Portanto, caros leitores do Blog, não deixem de investir nos fundos imobiliários, principalmente agora com preços caindo devido a um pânico passageiro.  Existem alguns excelentes fundos imobiliários que estão com DY acima de 12% e rumando para 13%.  Não percam a chance de investir em algo que dará retorno do capital em menos de 8 anos.  Preços de Fundos podem cair e continuar caindo ainda mais até um ponto,  mas o preço dos aluguéis, regidos por contratos de 5 - 10 anos não. O retorno dos FIIs está diretamente relacionado aos aluguéis, e com o déficit imobiliário atual, principalmente nos imóveis comerciais, que está em torno de 65% no país, é praticamente impossível sequer, sonhar com a existência de bolha imobiliária no Brasil.  Nunca se esqueçam do efeito dos juros compostos".