A MANADA FUGIU

Os fundos imobiliários perderam investidores nos últimos dois anos, mas o valor das cotas começou a reagir e já atrai investidores com perfil de longo prazo.

O ano de 2014 foi desafiador para os fundos imobiliários.  Depois de registrarem uma forte correção de preços em 2013, os fundos continuam sofrendo em um mercado com altas taxas de vacância e aumento dos juros.  O pior, no entanto, já pode ter ficado para trás.  Após atingir a mínima de 1231 pontos em fevereiro, o IFIX (índice de fundos imobiliários do Bovespa) iniciou um movimento de recuperação e se mantinha acima de 1355 pontos na data do fechamento do pregão de hoje (09/01/2015).  Inicialmente, o mercado sentiu o baque da fuga em massa da manada de investidores que não estava acostumada com esta aplicação. Com a mesma rapidez que milhares de brasileiros ingressaram no mercado de fundos imobiliários em 2012, auge da euforia com os imóveis no Brasil, boa parte deles foi embora em 2013 e 2014.  Segundo dados da Bovespa, após superar 100 mil investidores, o mercado de fundos imobiliários tem agora 92 mil pessoas.

Os que ficaram com as cotas, no entanto, são os investidores com visão de longo prazo, que tendem a ter um comportamento mais racional diante da volatilidade dos fundos.  Ao anunciar a manutenção da taxa Selic em 11% ao ano, o Banco Central garantiu maior tranquilidade e previsibilidade para que o mercado de fundos imobiliários continue com o processo de troca da base (em relação ao perfil e clientes) de maneira sustentável.

Outro sinal de que o mercado está evoluindo é a maior participação dos cotistas nas decisões que podem trazer mudanças para o fundo.  O último exemplo foi a convocação de uma assembleia extraordinária solicitada por um cotista que detinha mais de 5% do fundo Renda de Escritórios (RDES11).  Durante a assembleia, era esperado que os cotistas concedessem autorização para a venda de imóveis do fundo por valores acima de R$ 6.000 o metro quadrado  - o RDES estava sendo negociado em Bolsa na casa de R$ 3.600 o metro quadrado.  A proposta foi negada pela maioria, mesmo com a oferta de um preço superior ao valor de mercado, o que demonstra que os investidores estão seguros quanto ao valor do ativo no longo prazo.

A incorporação de alguns fundos imobiliários por outros foi outra novidade vista em 2014.  O objetivo é consolidar grandes fundos, aumentando a liquidez, o número de imóveis e os inquilinos do fundo comprador - o que mitiga o risco do investimento.  A operação mais recente aconteceu em setembro 2014, quando o JS Real Estate Recebíveis Imobiliários e o JS Real Estate Renda Imobiliária foram incorporados pelo JS Real Estate Multigestão.  Todos eram administrados pelo Banco Safra.  O resultado foi a criação de um dos maiores fundos do mercado, com patrimônio de aproximadamente R$ 750 milhões e uma característica bastante interessante: o fundo terá mandato aberto, podendo investir em uma diversidade de ativos imobiliários, além de contar com uma carteira que já possui CRI (certificados de recebíveis imobiliários), LCI (letras de crédito imobiliário), cotas de fundos imobiliários e imóveis, entre outros ativos.

Apesar dos avanços, os fundos ainda apresentam algumas dificuldades de precificação, explicadas pela baixa liquidez e pelo ainda presente "efeito manada".  O valor total dos fundos listados em setembro era de R$ 28 bilhões, enquanto o patrimônio estava avaliado em R$ 36 bilhões.  Isso quer dizer que as cotas eram negociadas com um desconto de 25% sobre o valor patrimonial.  O desconto das cotas ainda está grande. 

Para 2015, o cenário traçado pela maioria dos especialistas ainda é de cautela, principalmente por conta do momento atual dos imóveis comerciais.  Com o inventário (área construída) aumentando nas principais cidades, a vacância preocupa.  Por isto é importante analisar cada fundo, entender quais imóveis fazem parte do portfólio, se estão alugados ou não e qual o tipo de contrato.  Com a queda das cotas, tem fundos com ótimos ativos que pagam rendimentos bem interessantes.